De wereld van commercieel vastgoed heeft zijn eigen (vaak verwarrende) taal, er zijn bepaalde termen, zoals bruikbare versus verhuurbare vierkante meters die je moet begrijpen om een meer geïnformeerde huurder te zijn. Op het eerste gezicht lijken bruikbare en verhuurbare vierkante meters misschien hetzelfde, maar er zijn enkele belangrijke verschillen die je moet weten.
Begrijpen van bruikbare vs. verhuurbare vierkante meters
Het is belangrijk om te weten hoeveel ruimte u echt gaat krijgen als u een kantoor voor uw bedrijf huurt. Als u het verschil tussen beide weet, kunt u er ook voor zorgen dat u de best mogelijke deal krijgt voor een kantoorruimte en dat u een goed idee heeft van hoeveel ruimte u krijgt.
Wat is bruikbare vierkante meters?
De bruikbare vierkante meters in een kantoor verwijzen naar de ruimte die uitsluitend door uw bedrijf zal worden gebruikt. Uiteraard omvat dit alle kantoorruimte die beschikbaar zou zijn voor uw bedrijf en medewerkers om te werken. Dit is waar uw bureaus, kantoormeubilair, apparatuur, privé-kantoren, vergaderzalen, enz. zich bevinden. Ook eventuele ruimtes zoals opslagruimtes, toiletten of pauzeruimtes die specifiek voor uw bedrijf bestemd zijn, zijn in het bruikbare bedrag inbegrepen.
Of bepaalde soorten ruimtes als bruikbaar worden geteld, kan afhangen van het feit of een bedrijf al dan niet een hele verdieping voor zichzelf heeft. Als dat het geval is, kan een ruimte zoals een elektrische ruimte of een conciërgekast ook als bruikbare ruimte worden beschouwd als het gebruik ervan voor die verdieping is bestemd.
De term “bruikbaar” is echter niet helemaal juist, aangezien de vierkante meters die bijvoorbeeld door kolommen worden ingenomen, technisch gezien ook als bruikbare vierkante meters worden beschouwd. Dit geldt ook voor verdiepte ingangen en soortgelijke ruimtes die in praktische zin nutteloos kunnen zijn. Wanneer u een kantoorruimte persoonlijk bekijkt, kunt u dit soort ruimtes noteren en ze aftrekken van het aantal bruikbare vierkante meters dat u krijgt.
Wat is verhuurbare vierkante meters?
Huren van vierkante meters, dat is het bedrag waarop je totale huurprijs gebaseerd is, omvat alle bruikbare vierkante meters plus een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw. Gemeenschappelijke ruimtes kunnen bestaan uit lobby’s, gangen, toiletten die voor iedereen toegankelijk zijn, conferentieruimten en andere ruimtes die onder de verschillende huurders in het gebouw kunnen worden gedeeld.
Hoe kan de gebouweigenaar eventueel voorspellen hoeveel elk bedrijf op een verdieping of in een gebouw gebruik zal maken van de gemeenschappelijke ruimtes? Dat kan niet. Feit is dat sommige bedrijven ze misschien meer zullen gebruiken dan andere, maar dat is niet relevant omdat het als een pro rata deel wordt beschouwd. Dat wil zeggen, de huurder betaalt voor de gemeenschappelijke ruimten in verhouding tot de hoeveelheid bruikbare kantoorruimte die ze huren.
Bepaling van de bezettingsgraad
Hoe bereken je dan eigenlijk de verhuurbare vierkante meters? Huiseigenaren gebruiken een bezettingsgraad (ook wel een gemeenschappelijke oppervlaktefactor genoemd) om de huurbare vierkante meters voor individuele huurders te berekenen.
Je krijgt de bezettingsgraad als je de verhuurbare vierkante meters van het hele gebouw deelt door de bruikbare vierkante meters. Dus als een gebouw bijvoorbeeld 50.000 verhuurbare vierkante meter en 40.000 bruikbare vierkante meter heeft, is de bezettingsgraad 1,25.
Nu, om de huurbare vierkante meter voor een individuele huurder in dat gebouw te berekenen, neem je de bruikbare vierkante meter (bijvoorbeeld, laten we zeggen deze huurder heeft 10.000 bruikbare vierkante meter) en vermenigvuldig je deze met de belastingsfactor van 1,25. Het resultaat is 12.500 bruikbare vierkante meter voor die huurder.
Een deel van de ruimte wordt niet als verhuurbaar of bruikbaar beschouwd.
Hoewel de verhuurbare vierkante meters het overgrote deel van het gebouw omvatten, zijn er enkele uitzonderingen. Zo zullen bijvoorbeeld liftschachten, trappenhuizen, parkeerplaatsen en delen van het gebouw die gebruikt worden voor de algemene werking ervan worden opgenomen in de bruto vierkante meters van het gebouw, maar ze tellen niet mee voor de verhuurbare vierkante meters.
Beoordeling van de aangeboden vierkante meters
Wanneer u op zoek bent naar een nieuwe kantoorruimte, wilt u heel duidelijk zijn of u kijkt naar bruikbare versus verhuurbare vierkante meters. Het hebben van beide is ideaal, omdat het u een beter beeld geeft van hoeveel ruimte uw bedrijf voor eigen gebruik zal hebben, en hoeveel gemeenschappelijke ruimte voor u beschikbaar zal zijn.
Het is het beste om geen beslissingen te nemen die alleen gebaseerd zijn op de verhuurbare vierkante meters, omdat je uiteindelijk onaangenaam verrast zou kunnen zijn dat een kleiner dan verwacht percentage daarvan daadwerkelijk bruikbare vierkante meters is, exclusief voor je bedrijf.
Ook zult u niet willen bepalen welke ruimte u wilt huren met alleen het beschikbare aantal bruikbare vierkante meters, want dat is niet compleet. Als je bijvoorbeeld te horen krijgt dat er een kantoorruimte van 5.000 vierkante meter beschikbaar is tegen een huurtarief van €XX,XX per vierkante meter, zou dat misleidend zijn omdat de totale huurprijs niet gebaseerd zal zijn op bruikbare vierkante meter – het zal gebaseerd zijn op
